Bei dem AXA Immoselect handelt es sich um einen offenen Immobilienfonds, welcher nach mehreren Schwierigkeiten und Rettungsversuchen endgültig gescheitert ist.

Dies ist vor allem deshalb von besonderem Interesse, da offenen Immobilienfonds häufig der Charakter einer sicheren und zugleich profitablen Anlageform von Kapitalanlageberatern bescheinigt wird.

Um zu verstehen, warum der AXA Immoselect dennoch scheiterte und welche Rechte dem einzelnen Anleger nun zustehen, muss man sich zunächst über das Wesen eines offenen Immobilienfonds im Allgemeinen und die Begebenheiten beim AXA Immoselect im Besonderen klarwerden.

1.      Offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit relativ geringen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Der Immobilienfonds nimmt das Geld der Anleger und investiert dieses in den Ankauf von Gebäuden. Die durch die Gebäude erzielten Mieteinnahmen werden, nach Abzug der anfallenden Kosten (z.B. Verwaltungs-, Instandhaltungskosten) an die Kapitalanleger ausgeschüttet. 

Offene Immobilienfonds haben also einerseits den großen Vorteil, dass auch kleine Privatleute mit geringen Mitteln ihr Geld am attraktiven Immobilienmarkt anlegen können und andererseits sind sie sehr flexibel, da es möglich ist, Fondsanteile zu jeder Zeit zu kaufen und erworbene Fondsanteile zu jeder Zeit wieder zu verkaufen. Somit ist grundsätzlich jederzeit eine Herausgabe des eingezahlten Geldes möglich.

Dies gilt allerdings nur solange, bis die Liquiditätsreserve des Fonds nicht unter 5 % gefallen ist. Die Untergrenze kann zum Beispiel dadurch erreicht werden, dass zu viele Anleger zur gleichen Zeit aus dem Fonds scheiden möchten.

Ist dieser Fall eingetreten, so ist der offene Immobilienfonds gemäß §§ 80, 81 InVG dazu verpflichtet, die Rücknahme der Anteilsscheine vorübergehend zu verweigern, das bedeutet, den Fonds vorübergehend zu schließen.

Während der Fonds geschlossen ist, haben die Anleger nicht die Möglichkeit, ihre Anteile gegen Auszahlung des investierten Geldes zurückzugeben.

Wenn es den Verwaltern des Fonds nach zweijähriger Schließungsdauer nicht mehr möglich ist, den Fonds wieder zu öffnen, wofür es im Normalfall einer Liquiditätsquote von 25 – 30 % bedarf, so muss der Immobilienfonds abgewickelt werden. Die einzelnen Gebäude werden dann verkauft und die erzielten Erlöse an die Anleger ausgeschüttet.

Die Regelungen über offene Immobilienfonds befinden sich im Investmentgesetz.

2.      AXA Immoselect

Der oben beschriebene Fall ist bei der AXA Immoselect eingetreten.

 Am 17.11.2009 wurde die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Der Fonds wurde geschlossen, da die flüssigen Mittel des Fonds unter die 5%-Grenze gefallen waren. Im Februar 2010 wurde die Schließung um 9 Monate verlängert. Anschließend wurde die Schließungszeit auf die vollen 2 Jahre verlängert. Da sich die Liquiditätsprobleme durch die Schließung nicht verbesserten, wurde der Fonds am 19.11.2011 aufgelöst.

Seit November 2011 wird die AXA Immoselect abgewickelt, was im Einzelnen bedeutet, dass das Management bis zum 20.10.2014 Zeit hat, die Gebäude zu veräußern und die daraus erzielten Erlöse in halbjährigem Turnus an die Anleger auszuschütten. Da die Verkäufe allerdings nicht recht in Gang kommen, ist bereits der erste Termin der Ausschüttung geplatzt.

Investitionen und Vertreiber des AXA Immoselect

Die AXA Immoselect investierte überwiegend in europäische Büroimmobilien, hauptsächlich in Frankreich. Aber auch deutsche und niederländische Immobilien gehören zum Sondervermögen des Fonds.

Die Anteilsscheine wurden von diversen Banken und freien Beratern an die Anleger vertrieben.

3.      Möglichkeiten der Anleger

Die Frage ist, welche Möglichkeiten Anleger haben, hohe Verluste zu vermeiden.

Zum einen kann sich der Anleger zurücklehnen und darauf warten, dass die Kapitalgesellschaft, die das Sondervermögen des Fonds verwaltet, die Gebäude verkauft und ihn aus den Erlösen befriedigt. Allerdings setzt er sich hierbei der Gefahr des Zufalls aus, da die Gebäude auch unter Wert verkauft werden können. Dann würde er nach Abwicklung des Fonds weniger Geld herausbekommen als er anfangs eingezahlt hatte.  

Zum anderen kann der Anleger seine Anteilsscheine weiterhin an der Börse verkaufen, wobei aber Kursschwankungen und Börsengebühren mit einberechnet werden müssten.

Der Anleger kann sich ebenfalls anwaltlich beraten lassen. Denn in vielen Fällen begründen Aufklärungspflichtverletzungen seitens der Bank oder des Anlageberaters Schadensersatzansprüche.

Derartige Aufklärungspflichtverletzungen stellen dabei keinesfalls eine Ausnahme dar, sondern liegen häufig Beratungsgesprächen zugrunde.

Insbesondere die mangelnde Aufklärung über Risiken der Anlage ist dabei eine häufige schadensersatzbegründende Verletzung der Aufklärungspflicht. Der Berater muss den Anleger über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände informieren oder zumindest einen Prospekt dieses Inhalts aushändigen. Hierunter fallen alle Aufklärungen über die möglichen Risiken des Anlagegeschäftes, angefangen mit der Aufklärung darüber, dass die Möglichkeit besteht, dass die Gebäude an Wert verlieren und somit auch die Anteilsscheine; bis zur Aufklärung darüber, dass unter gewissen Umständen sogar das ganze Vermögen verlorengehen kann.

Auch die mangelnde Aufklärung darüber, dass die Möglichkeiten der Schließung, Abwicklung und Liquidation des Fonds bestehen, begründet einen Schadensersatz.

Des Weiteren stellt die fehlende Aufklärung über Provisionen (Rückvergütungen, Kick-Backs) eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Beraters dar.

Liegt eine dieser Pflichtverletzungen vor, so könnte ein Schadensersatz des Anlegers bestehen. Dieser richtet sich gem. § 280 I iVm. § 249 BGB auf die Rückzahlung des investierten Geldes und den Ersatz etwaiger Folgeschäden.

Frau Rechtsanwältin Claudia Köhler berät Sie zum Thema Immobilienfonds und zu einer möglichen Rückabwicklung unter der Telefonnummer: 030 / 6500 6597 oder per Email unter der info@investmentschutz.de.